昨天，《南京市商业网点规划(2021—2035年)》规划出炉，引发热议。我们发现，与2016版规划相比，最新的2023版规划有5个方面的变化。

总体上看，新街口的定位被进一步拔高和确立，元通（河西）、南站、江北有所降级，江北排名降级更甚，大校场竟然毫无存在感，江东、仙林、百家湖的地位得以保持，下关（鼓楼滨江）、红山（新玄武）、燕子矶定位远不及预期，桥北有所提升。

楼市方面，江宁东山联发竹山路G39地块项目规划公示，打造18栋12-18F住宅，地块楼面价21587元/㎡，基本确认和华发联合开发，社区内将打造下沉式庭院。

一批新商圈涌现！南京商业网点最新规划出炉

近日，由市规划资源局与市商务局组织编制《南京市商业网点规划(2021—2035年)》出炉，与2016版规划相比，最新的2023版规划有5个方面的变化：

1、五级商圈的体系不变，但是划分标准和数量组成变了。

2016版规划根据国际型、都市型、城市型、地区型、属地型划分，数量分别有4、6、45、251和X个；

2023版规划根据功能进行划分，分别是：国际消费中心城市核心承载区、高能级综合性商业功能区、中高端综合性商业功能区、业态较为齐全的“一站式”消费集聚区、属地型商业中心，分别有1、3、9、41和386个，功能和数量体系显然更加合理和聚焦。

到2035年，全市规划五级商圈。其中：

一级商圈：1个，为新街口商圈，定位国际消费中心城市核心承载区。

二级商圈：3个，分别为元通、南站和江北商圈，定位高能级综合性商业功能区。

三级商圈：9个，包括仙林、夫子庙、湖南路/中央路、百家湖等，定位中高端综合性商业功能区。

四级商圈：41个，涵盖燕子矶、下关、龙江等商圈，定位业态较为齐全的“一站式”消费集聚区。

五级商圈：386个，定位属地型商业中心，服务所在社区。

2、一级商圈发生重大变化，三大商圈降级为二级商圈。

2016版规划共有4大一级商圈，也被成为4大市中心，分别是：新街口、江北、河西、城南。但是在新版规划中，一级商圈只保留新街口一个，其余三大商圈全部降级为二级商圈。另外，三大商圈的排名也发生变化，江北从最前，这次排到了最后。

3、三大二级商圈的具体位置明确了，分别为：元通、南站、江北。

河西商圈的中心在元通，江东和元通之争尘埃落定，江东在新版规划中明确为三级商圈，比元通低了一个等级；

城南商圈的中心在南站，而不是大校场，而且大校场在新版规划中完全没有提到任何商圈概念，特色商业体系规划中，大校场机场跑道被定位为首发经济场所节点，难道机场跑道规划的CBD都是以办公为主，重点不会发展大型商业中心？

江北商圈的中心在核中核，虽然文字没有明确，但是规划图示很清晰。

4、城北商业出乎意外。下关（鼓楼滨江）、红山（新玄武）、燕子矶三大新城CBD，均规划为四级商圈。定位不及三级商圈的仙林、百家湖等，业内普遍比较意外。

5、总之，本次规划：新街口的定位被进一步拔高和确立，元通（河西）、南站、江北有所降级，江北排名降级更甚，大校场竟然毫无存在感，江东、仙林、百家湖的地位得以保持，下关（鼓楼滨江）、红山（新玄武）、燕子矶定位远不及预期，桥北有所提升。

最新的2023版规划还有一些新亮点：

看点①：人居森林和岱山作为新市镇被拎了出来。

看点②：一批新商圈也涌现出来：比如江北的江北商圈、南京北站商圈、珠江商圈、研创园（城南河片区）商圈、研创园（五桥片区）商圈、雨花台区的数字城商圈等。

看点③：江北民生将大大改善。新版规划里，计划新建的农贸市场几乎都集中在江北。

红点为规划新增

看点④：至2035年，全市规划市级特色商业街(区) 34 个、旅游功能区商业网点和市级夜间经济集聚区若干个，形成“一核多心多点”的首发经济集聚区空间布局。

规划全文如下：

一、规划对象

规划对象主要为2000平方米以上商业设施，包括购物中心、超市、专业(卖)店、交易市场、农贸市场等。重点关注四大商业体系: 以五级商圈为主的商业中心体系；以特色商业街(区)、旅游功能区商业网点、夜间经济集聚区及首发经济集聚区为主的特色商业体系；以农产品批发市场及商品交易市场群为主的商品交易市场体系和以肉菜等生活必需品应急保供设施为主的应急保供体系。

二、规划范围

全市域范围，总面积约 6587 平方千米。

三、南京市商业网点发展现状

社零规模稳步提升。2021 年南京社会消费品零售总额7899亿元，相对2012年实现翻番；人均社会消费品零售总额 8.48 万元，位列全国第一。

商业空间有序建设。新街口商圈核心地位持续强化，元通、百家湖等商圈快速发展，多中心格局逐步培育形成，社区商业量质双提升，居民消费环境持续改善。

四、目标定位

“国际潮”与“金陵韵”共生互融的国际消费中心城市。

积极引入国际优质消费资源，建设高品质商业载体，培育新兴潮流业态，打造国际化潮流品质消费中心、国际客流目的地和国际交往承载地。塑造商业与金陵文脉、山水泉林、生活人居等深度融合的新消费场景，探索体验式、沉浸式、有特色的商业服务供给，打造独具金陵魅力的消费体验示范地。

五、规划策略

提升商业国际化水平。积极对接国际重大活动，集聚国际高端品牌、国际优质商业载体，提升国际首进品牌占比，推动全球新产品、新业态、新技术首发首秀，全方位提升面向国际的商业服务质量和多样性。

优化都市商业格局。加快新街口商圈向高端化、品牌化、国际化发展，提升国际影响力。加快元通商圈资源整合，高标准建设江北商圈，推动南站商圈与交通枢纽协同联动，共同提升都市商业能级。引导湖南路/中央路、百家湖等城市主力商圈提升综合服务能力。完善社区便民商业网点布局，提高民生保障服务水平。

塑造特色消费场景。全面推进“商业+”战略，促进商业消费与文化、体育、旅游、会展、办公等城市功能，以及与城市公园、开放街巷公共空间全方位融合，塑造有特色、有活力、沉浸式的多样化消费新场景，点亮夜间经济、壮大首发经济。

创新商业业态功能。丰富业态结构，创新业态组合，积极培育潮流化、个性化、数字化的新业态、新模式、新品牌，提供差异化消费体验，满足不同消费群体多层次、特色化消费需求。

彰显商业空间特色。依托独特的自然山水资源和历史文脉，营造国际消费交往、商旅文体融合、金陵文韵、年轻潮流等多类型特色消费空间，彰显古都魅力，展示国际化大都市新形象。

六、特色商业体系规划

至2035年，全市规划市级特色商业街(区) 34 个、旅游功能区商业网点和市级夜间经济集聚区若干个，形成“一核多心多点”的首发经济集聚区空间布局。

七、交易市场规划

农产品交易市场。至2035年，规划服务全市及周边地区的综合性农产品批发市场 2 个、服务地区的综合性农产品批发市场 2个、专业性农产品批发市场 2个、农贸市场 413个。

商品交易市场。按照“城零郊批”的发展规律，引导分类集聚、合理调整，至2035年全市规划商品交易市场群8个。

八、应急保供

健全应急保供体系，规划建立以肉菜应急保供中心、终端应急保供网点、应急保供接驳点相结合的应急保供体系，加强突发情况下民生保障能力。

打造8栋12-15F住宅！联发竹山路G39地块规划公示！

近日，江宁联发竹山路G39地块项目规划公示，打造18栋12-18F住宅，地块楼面价21587元/㎡，基本确认和华发联合开发，社区内将打造下沉式庭院。

G39地块房地产开发项目位于南京市江宁区横二路以北，竹山路以东。

7月17日土拍中，江宁东山G39地块经过激烈的13轮竞价、1分钟便触顶，可以说是热度非常，最终被来自厦门的联发拿下，成交总价27.2亿元，成交楼面价21587元/㎡。据悉，该地块基本确认和华发联合开发，目前已经开始“招兵买马”。

总用地面积93.04亩，根据规划条件，该地块分为三个分区，规划建设18栋12-18F住宅：

• A、B分区规划用地性质均为R2二类居住用地，控制指标均为：1.0<容积率≤ 2.1，建筑高度<60(m)，建筑密度≤20%，绿地率≥30%，住宅建筑高度不得低于24米；

• C分区为地下空间，项目拟建总建筑面积约17万平方米，其中计容建筑面积约12.6万平方米，地下建筑面积约4.4万平方米，主要功能为住宅及相关配套设施。

从规划图中可知，项目将打造下沉庭院↓

从效果图来看，住宅的窗墙比很高，外立面为银灰色铝板外立面，颜值超高！

NO.2023G39地块位于位于主城东山老城中心区竹山路板块，毗邻在建地铁5号线新亭路站，周边拥有龙湖天街、万达商业广场、市民广场等设施，地理位置还是非常优秀的。

值得一提的是联发G39地块地块西北角规划有一幅商办混合用地，为5号线地铁新亭路站地铁上盖，未来将进行居住、商业、办公等混合功能开发，将提升片区形象。

目前该地块——NO.2023G67地块已于9月28日挂牌，将于10月27日上午9:30开始网上限时竞价，这意味该地块的开发建设已经提上议程，对于周边住宅项目来说是个不错的利好。

NO.2023G67地块地块信息：江宁区江宁高新区竹山路以东、新亭路以南地块。东至纵一路；南至横一路；西至竹山路；北至新亭路。规划用地性质为Bb商办混合用地，出让面积28684.54㎡（含仅出让地下空间4899.13㎡），容积率Far≤2.6，建筑高度≤80米。挂牌起始价19800万元。

竹山路板块另一焦点新盘就是——仁恒杨家圩G93地块，2022年10月19日，江宁杨家圩G93地块最终被南京金融城建设以266500万元拿下，底价成交，楼面地价18459元/㎡。仁恒将操盘G93地块的住宅部分，商业部分主要由金融城负责。住宅部分规划10栋14-22F高层住宅，打造140、180、220、330㎡的户型，预计明年年初上市。

二手房方面，区域内比较有代表性的次新房就是龙湖春江郦城，本月挂牌均价40997元/㎡，近期成交价格方面，高层住宅成交价在3.5-3.6万/㎡，洋房住宅成交价5万+/㎡。

关于《南京房协买房卖房服务中心》

/

南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。

“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。

主要服务内容：

① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办

任何服务与需要，扫码加“辉哥”微信

责任编辑：