距离广州建立二手住房交易参考价格发布机制，已过一年。这一年广州二手房市场经历了由跌转升、由冷转温的过程。

如何客观回顾参考价制度对广州二手房市场的影响？市场之后将行向何处？在过往的经验中我们可以学习到什么，对未来应抱有怎样的预期？

带着上述问题，南都·奥一新闻采访了克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓，“复苏”和“信心”是本次访谈的两大关键词?！?#24066;场复苏是肯定的，但过程可能比较曲折?！?#32918;文晓说。他提醒，这不是一个一蹴而就的过程，“目前我们已经进入了新的市场阶段。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓。受访者供图

参考价机制：后续作出调整情理之中

南都·奥一新闻：广州二手房参考价机制的出台，是建立在广州新房、二手房多次登顶70城房价涨幅之首的背景下。请问二手房参考价出台前，广州二手房交易市场处于一副怎样的情景？

肖文晓：从数据上看，2020年初，中央、省、市、区层面先后出台政策提振房地产市场，广州二手房成交量自3月起步步攀升，2020年6月突破万套大关，数据去到12000套以上；2020年8月至2021年4月，除春节外，市场成交量基本保持在15000套左右的高位水平，呈现量价齐涨的趋势。2021年4月，广州出台“穗六条”等楼市新政，包括宣布加强新房价格指导、明确人才购房需提供12个月以上社保或纳税证明不得补缴等，另有一条政策要求将9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，直接影响了二手房交易税费，2021年5月的二手房成交量由此掉到了一万套左右，并在随后的2021年6月-8月基本回落至8000多套的水平。

从数据可以发现，在二手房参考价出台前，广州二手房市场实际上已经在“增值税2改5”等政策的调控下，回到了本轮楼市上涨前的成交水平，市场的热度已经下降。但广州为什么又要在去年8月底出台二手房参考价机制？

一个原因是，新房限价后部分热点区域出现了“二手倒挂一手”的现象，引起市场关注；另一个原因是，从房价指数上看，广州二手住宅价格指数依旧在环比上涨。而二手房参考价的出台，进一步强化了调控的效果，当年的“金九银十”市场成交迅速跌至5000-6000套左右的低位水平，价格指数相应下跌。

以上就是政策出台的背景。换而言之，二手房参考价出台前，广州市场已经经历了几轮调控，调控的效果也正在显现。所以我们不能简单地把市场下跌全部归因于二手房参考价机制，实际上这是多个因素、多轮政策调控叠加后的结果。

南都·奥一新闻：如何评价二手房参考价制度对广州房地产市场的影响？

肖文晓：二手房参考价制度是在广州楼市阶段性过热的背景下出台的，从这点来看，政府出台这项政策加强市场的价格预期管理无可非议。值得注意的是，它并不是一项“强买强卖”的强制性政策，只是提供给买卖双方、金融机构的价格参考，这点毋庸置疑。

相对于直接干预新房的定价，我认为二手房交易参考价制度更符合市场经济的运作模式。在正常情况下，二手房买卖双方通过供求关系的博弈，会自动形成一个比较合理公允的市场价格。但是市场也有非理性的一面，在市场出现过热的时候，监管部门对于过快上涨的房价通过公布交易参考价的方式进行预警是一个可行的做法。如今二手房参考价已实行了一年，市场也不再有过热的困扰，这个时候若让政策逐渐地淡出或者对其做适当的调整，我认为都在情理之中。

谈市场：是分化的市场，也是对买方友好的市场

南都·奥一新闻：目前，广州二手房市场处于怎样的发展状态？

肖文晓：从国家统计局近几个月发布的数据来看，广州一、二手房在经历了此前一段时间的环比下跌之后，随着目前政策环境的变好，房价指数又呈现环比上涨的趋势，但从实际来看市场并不是真的“普涨”，是分化的。这种分化体现在：市中心优质物业价格依旧坚挺，外围区域无论是一手房还是二手房，均处于下跌的状态。以珠江新城的二手房为例，经历了一年二手房参考价机制的调控，它的价格并没有出现明显下跌。但我们也要看到，曾经炙手可热的黄埔区、南沙区的一些二手房，部分楼盘单价也不乏有2000-3000元/平方米的降幅。

当前二手房价格指数为什么会环比上涨？我认为这与成交结构有关。首先，近两年广州市场的改善性需求成交占比正在逐渐加大，因为其购买的都是较为优质的物业，其价格相对更高，对均价的上涨有带动作用。

另外，目前市场成交的区域结构也发生了变化。2022年上半年，广州二手房成交量同比下跌40%左右，其中外围区域尤其跌得厉害，如南沙同比下跌61%，黄埔跌55%，增城跌54%。这几个区域的跌幅大于全市平均跌幅，意味着中心区的成交占比肯定是在扩大的，市中心房价相对更高、更坚挺，这也会带动价格指数上涨。

南都·奥一新闻：广州二手房待售量已突破11万套，可以认为市场进入了“买方市场”吗？

肖文晓：说“买方市场”可能有些过了，我认为更准确的表述应是“当前市场进入了一个对买方更为友好的时期”。

从房贷利率来看，目前市场利率持续降低，首套房贷利率无需加点即可申请到，正处于历史上最为优惠的一个时期，堪比当前房贷利率7折的时候；从购房门槛来看，非广州户籍居民购房的社保条件有所更新，原来要求是5年不间断的证明且不好能补缴，现在的最新要求是允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录；从市场供求关系来看，目前二手房放盘量不断增加，持币观望的购房者比较多，市场上盘多客少，业主的议价空间变大，买家有机会用更实惠的价格买到房子。

总而言之，对比过去几年，目前确实是个刚需置业或改善换房的窗口期。有人总觉得未来是不是有“抄底”的机会，我认为只要是出于自住的需求，只要市场的趋势已经确定，就不用过度去担忧市场的短期走向，因为自住买房看的并不是未来一两个月或一两年的市场，大多数人下一次换房都要到几年后甚至十几年后，只要大势已经在转好，就可以跟着需求走。目前行业内外确实遇到了一些困难，但这些困难都会过去，各类纾困政策对市场的提振效果正在慢慢显现。从我个人的角度看，购房者还是要对经济抱有信心，对广州的城市价值抱有信心。

南都·奥一新闻：2022年已行至下半场，您对于广州二手房市场的未来走势有何判断？

肖文晓：上半年无论是一手还是二手，都呈现出渐进复苏的态势，下半年也会延续这个趋势。不过，复苏的道路可能相对比较曲折，因为目前市场面临的挑战来自多方面，不仅仅来源于市场，还有疫情、个别房企遭遇流动性压力等因素的影响。目前，中央部门已针对上述问题出台了相关政策，市场信心正在逐渐恢复，我认为下半年市场还是会保持渐进回温的态势，复苏是肯定的，过程可能是曲折的。

谈政策：政策效果显现不是一个一蹴而就的过程

南都·奥一新闻：今年开年以来，从中央层面到全国各地都已出台了多个促进地产消费的利好政策。你认为广州接下来是否可能出现新的松绑政策？

肖文晓：从中央层面的表态来看，8月24日召开的国常会再次强调，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。这是一个积极的信号，后续广州若能在政策方面做调整，优化的空间基本都在这个范畴之内。

我认为，作为一线城市，广州不太可能像有些城市一样取消限购，但可以针对需求端做其他一些适当的优化：比如首套房的首付是不是可以像湾区很多城市一样最低降至两成；比而“认房又认贷”的二套房标准是否可以调整，已经还清贷款、或者名下无房但有贷款纪录的能否进一步降低首付比例的要求；再比如社保纳税证明，可否从不低于5年恢复到之后的不低于3年，等等。

这些政策，既可以释放市场的购买力，也符合“合理支持刚性和改善性住房需求”的要求，如果能够出台一两项就会对市场信心有很大的鼓舞。

南都·奥一新闻：2022年开年以来，多地陆续出台促进地产消费的利好政策。对此如何看待？

肖文晓：今年大家或许会有一个新的发现：原先行情向好的时候，政策只要稍微松动，市场需求就会迅速反弹，效果可谓立竿见影。但今年不是这样，为什么？因为目前楼市的问题不仅仅是市场供求关系的问题，还与行业环境、宏观经济的走向息息相关，在这个背景下，单纯提振市场的效果是有限的。对此，我想我们要有信心。正如我前面所说“复苏是肯定的，过程是曲折的”，等接下来宏观经济形势逐步明朗之后，楼市政策的累积效果就会显现出来，市场复苏不是一个一蹴而就的过程。

正是因为如此，我认为主管部门也好、行业内部也好，大家对于政策从出台到起效果要有足够的耐心，也不能因为短期内没看到效果，就不断地对市场进行强刺激?！?#25151;住不炒”是行业根本，“稳定房地产市场”是目标。中央层面近期数次强调“合理支持刚性和改善性住房需求”，目的也是为了让市场实现平稳过渡，希望行业可以实现“软着陆”。

不管如何，作为房地产业内的一员，我认为我们都需要明确一点：不管今天出台多少政策，都不要再幻想地产能够复制过往“黄金时代”、“白银时代”的行情，包括城镇化率、城市家庭人均居住面积、人口出生率等房地产的核心指标都在不断提醒我们，住房总量短缺的时代已经过去，未来更多的是结构性的市场机会以及存量市场的机会。

统筹：南都·奥一新闻记者 林少娟

采写：南都·奥一新闻记者 林少娟 实习生 胡铭恩